I. Tanım ve Temel Kavramlar

A. Kentsel Dönüşümün Tanımı

Çarpık, köhneleşmiş, afet ve kentsel risklere duyarlı, altyapısı yetersiz, niteliksiz, yoğun ve yasal/imara aykırı yapılaşmış bölgelerdeki mülkiyetin, yeni imar planı verilerine uygun olarak yeniden düzenlenmesi süreci.

B. Kentsel Dönüşüm Projesinin Tarafları

Yerel İdare – Kamu: Bakanlık, Büyükşehir ve İlçe Belediyeleri, diğer kamu kuruluşları (Plan ve proje üzerinde tasarruf hakkı bulunanlar).
Yatırımcı-Finansör: Finans Kuruluşları, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları/Şirketleri.
Proje Geliştirme Grubu – Arazi Uzmanları: Değerleme, tasarım, planlama, mühendislik, proje yönetimi, satış, pazarlama, yapı denetim hizmetlerini yapanlar/düzenlemeciler.
Hak Sahipleri (Mülkiyet): Belediye, Hazine, Şahıs ve Diğer mülkiyet sahipleri.

II. Kentsel Dönüşümün Yasal Dayanakları ve Yetkiler

A. 3194 Sayılı İmar Kanunu (Arazi ve Arsa Düzenlemesi)

Madde 18 Yetkisi: Maliklerin muvafakati aranmaksızın birleştirmeye, parsellemeye, dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyelerin yetkili olması.
Uygulama Yöntemi: Eşit Oranlı Toprak Kesintisi yöntemi.

B. 5393 Sayılı Belediye Kanunu (Kentsel Dönüşüm Yetkileri)

İmar uygulaması, değer tespiti, hasılat paylaşımı ve parsel tevhit yetkileri.
Karar Alma Yeter Sayısı: Paydaşların en az üçte iki (2/3) çoğunluğu ile karar verilmesi.

C. 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun

Birincil Amaç: Afet risklerini en aza indirmek.
Bakanlığın Yetkileri (Madde 6): Planlama, toplulaştırma, satın alma, trampa, hak aktarma, kamu-özel sektör işbirliği, inşaat yapma/yaptırma.
Uygulama Yöntemi: Anlaşma olmaz ise kamulaştırma yöntemi.

III. Kentsel Dönüşüm Gerçekleştirme Modelleri

A. Kamu Esaslı Model

Proje alanının yıkılıp, mevcut alan kadar yeniden yapı inşaatı yapılması ve tüm maliyetlerin kamu tarafından karşılanması varsayımı.

B. Anlaşma Esaslı Model

Kat Karşılığı / Hasılat Paylaşımı yöntemidir. Küçük alanlarda uygulanır. Uzlaştırıcı eksikliği ve adil paylaşım ölçütlerinin belirsizliği sorunludur.

C. Değer Esaslı Yöntem (DEUY)

Yatırım maliyeti ile katılım değeri arasındaki ilişkiyi kurar. Yatırımcı, hak sahibi ve kamu arasındaki artı değerin adil paylaşımını hedefler (Güvenilir ve adaletli yöntem).

IV. Süreç Akışı ve Değerleme Kavramları

A. Kentsel Dönüşüm Süreci Aşamaları

Dönüşüm Alanlarının Belirlenmesi ve İlan Edilmesi.
Gayrimenkullerin Mevcut Durumlarının Tespiti.
Katılım Değerinin ve Oranının Belirlenmesi ve Hak Sahipliğinin Tespiti.
En İyi ve En Verimli Kullanım Analizi (Yapılabilirlik/Fizibilite Analizi).
Kentsel Tasarım Projeleri ve Dönüşüm Amaçlı İmar Planının Hazırlanması/Kesinleştirilmesi.
Proje Değerinin ve Dağıtım Değerinin Kesinleştirilmesi.
Dağıtım Teklif Listeleri ve Bağımsız Bölüm Planlarının Hazırlanması.
Dağıtım ve Tapuya Tescil İşlemleri.
Yapım/İnşaat.

B. Kentsel Dönüşümde Temel Kavramlar

Kavram	Kısaltma	Açıklama
Toplam Katılım Değeri	TKD	Hak sahiplerinin katılım değerlerinin toplamı.
Katılım Değeri	KD	Her bir hak sahibinin arsa, bina ve enkaz değeri toplamına karşılık gelen değer.
Katılım Payı Oranı	KPO	Her bir hak sahibinin KD’nin, TKD’ye oranı.
Proje Net Bugünkü Değeri	PNBD	Projenin nakit akış analizleri sonucunda bulunan net bugünkü değeri.
Yatırım Maliyeti	YM	Projelendirme, inşaat yapımı, müşavirlik, mühendislik gibi tüm giderler toplamı.
Dağıtım Payı Oranı	DPO	PNBD’den hak sahiplerinin/yatırımcının/kamunun alacağı payları gösteren oran.
Dağıtım Değeri	DD	Dağıtım modeli sonrasında her bir hak sahibine verilmesi öngörülen değer.

V. Değer Esaslı Uygulama Yöntemi (DEUY) ve ULGER Modeli

A. DEUY'nin Benimsene Gerekçeleri

Alan esaslı yoğunluk artırımının uzlaşma kaybına yol açması.
Büyük sermaye ihtiyacı nedeniyle kamu-özel sektör işbirliğini zorunlu kılması.
Değer esaslı yöntemin güvenilir ve adaletli olması.

B. ULGER Modeli ve Değerleme Bileşenleri

Değer Çarpanı (DÇ) / m² Birim Fiyatı: Emsal değerlerden elde edilen ortalama değer.
Değer Düzeltme Etkeni (DDE): Taşınmazın değerine etki eden genel etkenler (Bina Yaşı, Konumu).
Değer Düzeltme Değişkeni (DDD): DDE içindeki farklı durumlar (Deprem Hasarı Derecesi).
Değer Düzeltme Katsayısı (DDK): Ham değeri düzelten sayısal çarpan (0-2 aralığında).

C. Katılım Değerinin Belirlenmesinde Türkiye'ye Özgü Etkenler

Katılım değerinin belirlenmesinde, yasal alan ve imara aykırı alan ayrımı zorunludur.
Yasallık ve İmara Aykırılık Düzeltme Etkenleri: Türkiye'ye özgü en önemli etkenlerdir.
İmara Aykırı Alanın Değer Düzeltmesi, sadece imara aykırılık nedenleri (konturda büyüme, ortak alanlara tecavüz vb.) üzerinden yapılır.
Diğer tüm düzeltme etkenleri (Bina yaşı, deprem hasarı vb.) sadece Yasal Alan değer düzeltmesini ilgilendirir.

Kentsel Dönüşüm Süreci İçtihat Rehberi Taslağı